Eigenwoningreserve

Eigenwoningreserve

Eigenwoningreserve (EWR) is een begrip waarmee je te maken krijgt wanneer je jouw eigen woning verkoopt. De EWR is bij verkoop van de woning gelijk aan de overwaarde die je realiseert bij de verkoop.

Overwaarde

De overwaarde bij verkoop is gelijk aan de opbrengst minus de eigenwoningschuld (schuld waarvan de rente aftrekbaar is) en minus de verkoopkosten.

Lees meer/minder

Verkoopkosten

Onder verkoopkosten wordt verstaan:

  • de makelaarskosten,
  • de taxatiekosten,
  • de advertentiekosten,
  • de kosten voor het verplichte energielabel.

Rekenvoorbeeld bepaling overwaarde

Stel je verkoopt de woning voor € 250.000. De eigenwoningschuld bedraagt € 215.000 en de verkoopkosten zijn totaal € 3.500. De overwaarde bedraagt:

€ 250.000 – € 215.000 – € 3.500 = € 31.500.

Aftrekbaarheid van de rente

In het rekenvoorbeeld, zonder bestaande eigenwoningreserve, is de EWR gelijk aan de overwaarde. Bij aankoop van een nieuwe woning wordt de EWR afgetrokken van de maximale eigenwoningschuld op de nieuwe woning. Word er meer geleend dan de maximale eigenwoningschuld, dan is de rente over het meerdere niet aftrekbaar.

Verval eigenwoningreserve

Na het verstrijken van 3 jaar vervalt de EWR. Hiermee hoeft dan verder geen rekening meer mee gehouden te worden.

Bestaande positieve eigenwoningreserve

Het kan zo zijn dat er bij de verkoop van de woning nog een EWR bestond. Dit kan het geval zijn wanneer je eerder een eigen woning verkocht waarbij de EWR hoger was dan de aankoopprijs van de nieuwe woning.

Rekenvoorbeeld bestaande positieve eigenwoningreserve

Op de eerste woning rust een eigenwoningschuld van € 125.000 en deze is voor € 325.000 verkocht (na aftrek van de verkoopkosten).

De EWR bedraagt in dat geval:  € 325.000 – € 125.000 = € 200.000.

De nieuwe woning is gekocht voor € 175.000 inclusief kosten. De nieuwe woning is betaald uit de opbrengst van de eerste woning.

Er blijft een EWR over van € 200.000 – € 175.000 = € 25.000.

Bij verkoop van deze tweede woning, die betaald is met de opbrengst van de eerste woning, wordt de bestaande eigenwoningreserve (BEWR) opgeteld bij de nieuwe EWR.

Lees meer/minder

Verkoop tweede woning binnen 3 jaar na aankoop

Doorgaand op het vorige voorbeeld is de bestaande EWR uit de verkoop van de eerste woning € 25.000.

Binnen 3 jaar na de verkoop van de eerste woning, wordt de tweede woning verkocht voor € 250.000. Er is geen eigenwoningschuld.

De EWR bedraagt € 25.000 (eerste woning) + € 250.000 (tweede woning) = € 275.000.

Verkoop tweede woning langer dan 3 jaar ná aankoop

Stel dat de tweede woning na 3 jaar en 1 dag verkocht wordt voor € 250.000, dan is de EWR € 250.000. De € 25.000 EWRop de eerste woning is dan vervallen.

Bestaande negatieve eigenwoningreserve

Het kan zo zijn dat er bij de verkoop van de woning een negatieve EWR ontstaat, wanneer het huis ‘onder water staat’. Dit is het geval wanneer de eigenwoningschuld hoger is dan de verkoopopbrengst. De negatieve EWR blijft in dat geval 3 jaar staan. De restschuld zal moeten worden voldaan uit eigen middelen, of worden afgelost in termijnen. De nieuwe woning kan in dat geval maximaal worden worden gefinancierd, voor zover dit binnen de hypotheekverstrekkingsnormen mogelijk is. Wanneer de nieuwe woning daarna wordt verkocht binnen 3 jaar, dan wordt de bestaande negatieve EWR op de nieuwe EWR verminderd.

Lees meer/minder

Stel de eerste woning wordt verkocht voor € 325.000 (na aftrek verkoopkosten) en de eigenwoningschuld is op het moment van verkoop € 350.000. In dat geval bedraagt de EWR van de eerste woning:

€ 325.000 – € 350.000 = -/- € 25.000. Deze negatieve EWR is gelijk aan de restschuld na verkoop.

De nieuwe woning wordt aangekocht voor € 245.000 inclusief kosten met een hypotheek van € 230.000. Het verschil wordt, net zoals de restschuld op de eerste woning, uit eigen middelen betaald.

Verkoop tweede woning binnen 3 jaar na aankoop

Binnen 3 jaar na de verkoop van de eerste woning, wordt de tweede woning verkocht voor € 250.000 (na aftrek verkoopkosten). Op dat moment is er een eigenwoningschuld van € 225.000. De EWR door de verkoop van de tweede woning bedraagt: € 250.000 – € 225.000 = € 25.000.

De EWR wordt in totaal € 25.000 (tweede woning) -/- € 25.000 (eerste woning) = € 0.

Verkoop twee woning meer dan 3 jaar ná aankoop

Stel dat de tweede woning na 3 jaar en 1 dag verkocht wordt voor € 250.000, dan is de EWR € 25.000. De negatieve EWR van -/- € 25.000 op de eerste woning is dan vervallen.

© Frans Bekker

Terug naar overzicht