Eigenwoningschuld

Eigenwoningschuld

De eigenwoningschuld (EWS) is het gedeelte van de hypotheek waarvan je de rente in principe mag aftrekken. De hypotheek of lening moet in dat geval volledig gebruikt worden voor de aankoop, verbetering, of het onderhoud van de woning. Gebruik je een gedeelte van de lening voor andere doeleinden, of gebruik je de eigenwoningreserve voor een ander doel? In dat geval is de rente over dat gedeelte niet aftrekbaar.

Eigenwoningrente

Voorheen was de eigenwoningschuld het gedeelte van de hypotheek of lening waarover de rente aftrekbaar was. Zoals uit bovenstaande blijkt is dit niet meer per definitie het geval. Het gedeelte van de rente dat aftrekbaar is, wordt derhalve nu aangeduid met eigenwoningrente.

Wanneer is de rente niet volledig aftrekbaar?

Leen je een gedeelte van je partner? Dan is dit geen EWS en is de eventueel verschuldigde rente ook niet aftrekbaar. Dit geldt ook wanneer je partner een vergoedingsrecht op jou heeft, omdat je partner (meer) eigengeld inbrengt. Dit kan bij voorbeeld betrekking hebben op privévermogen, eigenwoningreserve, erfenis, of schenking. Ook wanneer een van jullie gebruik kan maken van het overgangsrecht en een gedeelte aflossingsvrij kan sluiten is de volledige renteaftrek niet vanzelfsprekend. Is er sprake van een vergoedingsrecht en/of kan een van jullie gebruik maken van het overgangsrecht? In dat geval is de rente over de eigenwoningschuld niet als vanzelfsprekend volledig aftrekbaar.

Huwelijk of partnerschap gesloten ná 2017, of samenwonend

Deze situatie doet zich met name voor wanneer er sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap in beperkte gemeenschap. De beperkte gemeenschap geldt als standaard bij huwelijk of geregistreerd partnerschap ná 2017 zonder huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden. Ook in het geval dat je samen woont en samen een huis gaat kopen of hebt gekocht kan er sprake zijn van een vergoedings- en/of overgangsrecht, waardoor een gedeelte van de eigenwoningrente niet meer aftrekbaar is. Je kunt de beperking van de hypotheekrenteaftrek voorkomen. Hierover lees je meer in één van de onderstaande berichten:

  • voor huwelijk of geregistreerd partnerschap ná 2017, Interne draagplicht en eigenwoningrente
  • voor samenwonenden, Eigenwoningrente en samenwonen

Eigenwoningschuld

Bereken de maximale EWS als volgt:

1. Verwervingskosten

De verwervingskosten zijn gelijk aan de aankoopsom van de woning, vermeerderd met de aankoopkosten.

Lees meer/minder

Aankoopkosten

Dit zijn:

  • 2% overdrachtsbelasting
  • akte van levering, ofwel transportakte

Deze kunnen onderdeel uitmaken van de EWS. Volgens de AFM richtlijnen mogen onder toezicht vallende geldverstrekkers niet meer dan 100% van de waarde van de woning financieren. In dat geval kan een familiehypotheek of lening uitkomst bieden. De rente hierop is voor zover de lening binnen de maximale EWS valt aftrekbaar. Is een dergelijke aanvullende lening niet mogelijk? In dat geval dient het meerdere dat uitgaat boven de maximale hypotheek van 100% van de marktwaarde, als eigen middelen ingebracht te worden.

2. Financieringskosten

Tel bij de verwervingskosten de financieringskosten op.

Lees meer/minder

Dit zijn onder andere:

  • afsluitkosten van de geldgever,
  • kosten hypotheekadvies voor het verkrijgen van de lening,
  • taxatiekosten,
  • notariskosten hypotheekakte,
  • NHG (Nationale hypotheekgarantie) borgtochtprovisie.

Deze kunnen onderdeel uitmaken van de EWS. Volgens de AFM-richtlijnen mogen onder toezicht vallende geldverstrekkers niet meer dan 100% van de waarde van de woning financieren. In dat geval kan een familiehypotheek of lening uitkomst bieden. De rente hierop is voor zover de lening binnen de maximale EWS valt aftrekbaar. Is een dergelijke aanvullende lening niet mogelijk? In dat geval dient het meerdere dat uitgaat boven de maximale hypotheek van 100% van de marktwaarde, als eigen middelen ingebracht te worden.

3. Eigenwoningschuld en eigenwoningreserve

Verminder de maximale EWS met de eigenwoningreserve. Dit is de overwaarde op het vorige huis, minus de verkoopkosten.

Voorbeeldberekening

Koopsom€ 250.000
Overdrachtsbelasting 2%€ 5.000
Transportakte€ 650 +
--------------
Verwervingskosten€ 255.650
Financieringskosten€ 1.250 +
--------------
Totaal kosten€ 256.900
Af: eigenwoningreserve
--------------
Maximale eigenwoningschuld€ 256.900

Maximale hypotheek en maximale eigenwoningschuld

De EWS is een fiscaal begrip. Dit staat los van de maximale hypotheek die je kunt krijgen. De huidige AFM richtlijn is, dat de maximale hypotheek niet meer bedraagt dan 100% van de marktwaarde van de woning. In het geval van energiebesparende maatregelen bedraagt de maximale hypotheek 106% van de marktwaarde van de woning. De marktwaarde is gelijk aan de koopsom van de woning, exclusief de kosten koper.

Starterslening

Voor starters op de woningmarkt is er de starterslening. De meeste gemeentes doen hieraan mee.

Echtscheiding of uit elkaar gaan

In het geval van echtscheiding of uit elkaar gaan, waarbij de woning aan een van de partners wordt toebedeeld, geldt een andere berekeningswijze. In dat geval wordt er ook rekening gehouden met de reeds bestaande eigenwoningschuld (BEWS). Bij een aantal gemeentes geldt de startersfaciliteit ook voor de partner die is uitgekocht.

Uitkering uit KEW, SEW, of BEW

Is er een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), of een spaarrekening eigen woning (SEW), of een beleggingsrecht eigen woning (BEW) tot uitkering gekomen ongeacht hoe lang geleden dit was? In dat geval dient er bij de berekening van de maximale eigenwoningschuld altijd daarmee rekening gehouden te worden. Dit kan zich met name voordoen in één van de volgende situaties, waarbij voor de SEW en BEW hetzelfde geldt als voor de KEW:

  • de KEW is op de expiratiedatum tot uitkering gekomen,
  • de KEW is tussentijds afgekocht en op de EWS afgelost,
  • de KEW is afgekocht onder de versoepelingsregeling zonder aflossing.

Meer informatie

Neem voor meer informatie, of een vrijblijvend eerste gesprek contact op.

© Frans Bekker

 

 

 

Terug naar overzicht