Starterslening

Starterslening woning

Alle weetjes over de starterslening op een rij. Deze lening ook wel startershypotheek genoemd, is bedoeld voor starters op de woningmarkt met een inkomen dat niet voldoende is om het volledige benodigde bedrag te kunnen lenen. Bij de gemeente kan een aanvullende lening aangevraagd worden, wanneer er aan de voorwaarden, die de gemeente daaraan stelt, wordt voldaan. De lening geldt voor starters die voor het eerst alleen of gezamenlijk een woning kopen. Bij een aantal gemeentes geldt de starterslening ook in het geval van opnieuw starten na scheiding.

De starterslening

Wanneer kom je in aanmerking voor de lening?

De belangrijkste voorwaarde is, dat je in aanmerking komt voor een eerste hypotheek onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor het deel dat op basis van jouw inkomen wél verstrekt kan worden. Er gelden aanvullende voorwaarden om in aanmerking te komen. Deze kunnen op onderdelen per gemeente verschillen.

Lees meer/minder

Jouw persoonlijke situatie;

  • je gaat voor het eerst zelfstandig wonen, alleen of met een partner in een koopwoning;
  • je woont zelfstandig (met je partner) in een huurwoning en je gaat een woning kopen;
  • je koopt het huurhuis waarin je woont (met je partner);
  • bij een aantal gemeentes kom je, onder voorwaarden, ook na scheiding en opnieuw starten voor de starterslening in aanmerking.

Is één van de bovengenoemde situaties voor jou van toepassing? In dat geval kun je in aanmerking komen voor de lening, mits je aan een aantal aanvullende voorwaarden voldoet. Onderstaande voorwaarden en condities gelden voor een alleenstaande of voor partners tezamen.

  • je bent ten minste 18 jaar. Sommige gemeentes houden ook een maximum leeftijd aan;
  • je bent geen eigenaar/bewoner geweest van een koopwoning;
    • in sommige gemeentes kan je als herstarter ook in aanmerking komen;
  • je koopt de woning om er zelf in te gaan wonen;
  • je koopt een woning van maximaal € 265.000,00;
    • dit is de kostengrens voor NHG 2018;
    • zonder EBV is het maximale hypotheekbedrag € 265.000,00 (100%);
    • met EBV is het maximale hypotheekbedrag € 280.900,00 (106%);
      • EBV = Energiebesparende voorzieningen;
      • gemeenten kunnen hieraan nadere condities verbinden;
    • de maximale starterslening bedraagt 20% van de marktwaarde van de woning;
  • je moet Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvragen;
    • de financier / NHG bepalen de woonquote. Dit is het maandelijkse bedrag dat je aan huisvesting kunt besteden;
      • de woonquote is mede afhankelijk van eventuele overige schulden;
    • bij het vaststellen van de wonquote wordt gerekend met een toetsrente op basis van 10 jaar rentevast;
      • de rentevastperiode is bij NHG standaard 15 jaar. Door de toetsing op 10 jaar is de woonquote hoger en kan er meer geleend worden;
  • jij bent als eigenaar de enige schuldenaar van de starters- en combinatielening.
Wat kost de Starterslening?

De éénmalige kosten bedragen € 750,00. Omdat je verplicht bent om NHG af te sluiten, betaal je daarnaast 1% borgtochtprovisie. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Omdat de rente met NHG lager ligt, verdien je de borgtochtprovisie doorgaans in maximaal 3 jaar terug.

De Starterslening bestaat uit twee delen

Zoals aangegeven is de Starterslening een aanvulling op de eerste hypotheek met NHG. De Starterslening vult het verschil aan tussen het bedrag dat nodig is voor het aankopen van de woning en het bedrag van de eerste hypotheek. De lening is gemaximeerd tot 20% van de waarde van de woning. De lening bestaat uit twee delen;

1. Een deel dat in maximaal 30 jaar middels een annuïteit wordt afgelost; de Starterslening.
2. Een oplopend deel; de Combinatielening. Deze is bij aanvang nihil en loopt elke maand op met het bedrag aan rente en aflossing op de Starterslening.

De eerste 3 jaar
1. De Starterslening rente- en aflossingsvrij

Over de Starterslening betaal je in de eerste drie jaar geen rente of aflossing. De rente en aflossing wordt gefinancierd met de Combinatielening.

Feitelijk wordt er dus gewoon rente en aflossing betaald. Hiermee voldoet de Starterslening aan de aflossingsverplichting op de eigenwoningschuld.
De rente is daardoor gedurende de gehele looptijd van maximaal 30 jaar aftrekbaar in box 1.

2. De Combinatielening rente- en aflossingsvrij

De schuld loopt wat betreft de Combinatielening de eerste drie jaar iedere maand op. Maandelijks wordt uit de Combinatielening de rente en aflossing op de Starterslening betaald. Op de Combinatielening is de eerste drie jaar ook geen rente of aflossing verschuldigd. De schuld loopt iedere maand dus op met het bedrag aan rente en aflossing op de Starterslening, plus de rente op de Combinatielening.

De rente op de Combinatielening is niet fiscaal aftrekbaar, omdat niet voldaan wordt aan de aflossingsplicht op de eigenwoningschuld. Dit nadeel weegt niet op tegen de lastenverlichting in de eerste drie jaar.

Na 3 jaar

In het vierde jaar ga je als jouw inkomen dat toelaat, rente en aflossing betalen. Kun je de lasten nog niet dragen? In dat geval kun je een hertoetsing aanvragen. Dit gebeurt dan daarna opnieuw na respectievelijk 6, 10 en 15 jaar. Ook bij scheiding of beëindiging van het geregistreerd partnetschap, of samenleving kan hertoetsing aangevraagd worden.

Na drie jaar is de volledige aflossing en rente verschuldigd op de Starters- en Combinatielening.

Na 30 jaar

Na 30 jaar moet de gehele lening zijn terugbetaald. Is da niet gelukt, dan moet de restschuld in één keer afgelost worden. Lukt dit niet, dan moet er een nieuwe hypotheek afgesloten worden. Wanneer dit niet mogelijk blijkt, zal de woning verkocht moeten worden.

De Starters- en Combinatielening moeten beiden uiterlijk na 30 jaar zijn afgelost.

Maximale hypotheek met (studie)schuld

In het verleden waren banken soepeler met betrekking tot sudieschulden. Banken gingen uit van een zekere mate van progressie in het inkomen. De studieschuld wordt nu, mede ingegeven door de kredietcrisis, voor de bepaling van de maximale hypotheek wel meegewogen.

Lees meer/minder

Vermindering woonquote

Afhankelijk van het inkomen bepaalt de bank het bedrag dat je maandlijks kunt aflossen op de hypotheek, ofwel de woonquote.  In de onderstaande tabel is weergegevn welk bedrag er op de wonquote geminderd wordt. Met andere woorden welk bedrag je in verband met de studieschuld minder kunt aflossen. Hierbij wordt er onderscheid gemaakt tussen het oude stelsel en het huidige leenstelsel. Dit houdt verband met het feit dat je in het leenstelsel een langere periode hebt om de schuld af te lossen. Voor alle overige schulden geldt eveneens dat deze worden meegewogen. In alle situaties is uitgegaan van een (studie)schuld van € 15.000,00.

2018(Studie)schuldWeegfactorVermindering
maandelijse
woonquote
Oude stelsel€ 15.000,000,75%€ 112,50
Leenstelsel€ 15.000,000,45%€ 67,50
Overige leningen€ 15.000,002%€ 300,00

© Frans Bekker

Terug naar overzicht