Eigenwoning en scheiding

Nieuw: Doe de gratis scheidingsscan!

Doorgaans blijft een van jullie beiden in de huidige woning wonen. Of dit mogelijk is hangt af van het beschikbare vermogen of het inkomen na scheiding. Hierbij spelen ook de AFM richtlijnen voor hypotheekverstrekking een belangrijke rol. Daarnaast is er de geldverstrekker die bereid moet zijn om mee te werken. In feite zijn er een drietal keuzemogelijkheden met de eigenwoning;

1. een van jullie neemt de woning op zijn naam en koopt de ander uit,
2. jullie besluiten de woning te verkopen,
3. de woning blijft (voorlopig) onverdeeld.

Samenlevingsvorm

De samenlevingsvorm bepaalt de onderlinge juridische verhouding. Bepalend daarbij is of de woning op beider naam, of op naam van een van beiden staat. In het geval van een huwelijk of partnerschap vóór 1 januari 2018, zonder huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden, is er sprake van gemeenschap van goederen. Beiden kunnen dan aanspraak op de woning maken. Dit is ook het geval bij samenwoners die gezamenlijk de woning hebben gekocht. In het geval van huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden kan het huis op naam van een van beiden staan, maar ook op beider naam. Staat de woning op naam van een van beiden? In dat geval kan de andere partner géén aanspraak op de woning maken. Afhankelijk van de redactie van de voorwaarden kan er eventueel wél aanspraak op de eventuele overwaarde gemaakt worden.

Huwelijk of partnerschap op of ná 1 januari 2018

Bij huwelijk of partnerschap na 31 december 2017 zonder huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden is er sprake van een beperkte gemeenschap. Alles wat privévermogen was voor het huwelijk blijft privévermogen. Alles wat gezamenlijk eigendom was voor het huwelijk valt, los van de eigendomsverhouding, in de beperkte gemeenschap. Alle schulden en het vermogen verworven tijdens het huwelijk valt in de beperkte gemeenschap. De woning kan in deze situatie dus ook op naam van een van beiden staan, of op beider naam. Ook nu geldt, dat wanneer de woning op naam van een van beiden staat de andere partner geen aanspraak op de woning kan maken. Is er overwaarde? Deze komt in principe volledig toe aan degene op wiens naam de woning staat.

Hierna wordt er in algemene termen op de mogelijkheden ingegaan, waarbij wordt uitgegaan van de gezamenlijke eigendom van de woning.

Vergoedingsrechten

Een vergoedingsrecht ontstaan bij voorbeeld wanneer de woning op naam van een van beiden staat en de ander daarin privévermogen investeert. Het kan ook zo zijn dat een van beiden privévermogen in de gezamenlijke woning investeert. Een vergoedingsrecht ontstaat dus wanneer de een in het vermogen van de ander investeert, of wanneer er privévermogen in het gezamenlijk vermogen wordt geïnvesteerd. Omgekeerd kan het ook, wanneer er vanuit het gezamenlijk vermogen in het privévermogen wordt geïnvesteerd. Vergoedingsrechten worden bij de vermogensverdeling verrekend.

1. Een van jullie neemt de woning op naam

Meestal koopt degene die in de woning blijft wonen de andere partner uit. Dit is het geval wanneer de woning overwaarde heeft. In het geval dat de woning onderwaarde heeft, moet de partner die verhuist de helft van de onderwaarde aan degene die blijft vergoeden. Wanneer dit het geval is, wordt er doorgaans voor gekozen om de woning onverdeeld te laten, of er wordt besloten de woning te verkopen. Hierover verderop meer. BFPA onderzoekt binnen het kader waarin het mogelijk is dat een van jullie de woning op  naam neemt en de ander uitkoopt. De volgende zaken worden voor jullie op een rij gezet:

• de maximale eigenwoningschuld voor degene die wil uitkopen wordt bepaald op basis van de algemene richtlijnen,
• de maximale hypotheek op basis van het inkomen van degene die uitkoopt wordt bepaald op basis van de algemene richtlijnen,
• bepaling van het netto besteedbaar inkomen na levering en aanname van de woning,
• de bereidheid van de huidige geldgever om de andere partner te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt onderzocht,
• het eigenwoningverleden van de partner die verhuist wordt vastgesteld. Hiertoe behoren de eigenwoningreserve, het eventuele aandeel in het overgangsrecht en de aflosstand. Met overgangsrecht wordt bedoeld het hypotheekbedrag dat eventueel aflossingsvrij op een nieuwe woning gesloten kan worden. Met aflosstand wordt bedoeld het huidige hypotheekbedrag waarover nog geen 30 jaar renteaftrek is genoten,
• de maximale eigenwoningschuld die de partner die verhuist aan kan gaan op basis van het inkomen en de marktwaarde van de aan te kopen woning,
• het netto besteedbaar inkomen voor de partner die verhuist wordt bepaald,
• de mogelijkheden voor hypotheekgarantie NHG en andere regelingen worden onderzocht.

Bovenstaande opsomming is niet limitatief. Het in kaart brengen van de mogelijkheden behoort standaard tot de begeleiding van het scheidingsproces door BFPA.

2. Jullie besluiten de woning te verkopen

Tijdens het verloop van de procedure blijft er doorgaans een van jullie beiden in de woning wonen. Gevolg daarvan is, dat de scheidingsregeling eigenwoning van toepassing is. In het bericht Belastingaangifte en scheiding wordt op de fiscale consequenties van de regeling ingegaan.

Wanneer de woning leeg in de verkoop staat is de verkoopregeling eigenwoning van toepassing. In het bericht Belastingaangifte en scheiding wordt op de fiscale consequenties van de regeling ingegaan. Het kan voorkomen dat aanvankelijk de scheidingsregeling van toepassing is en vervolgens de verkoopregeling. De gevolgen daarvan zijn ook in het bericht uiteengezet.

3. De woning blijft onverdeeld

Zoals hierboven reeds aangegeven wordt hiertoe bij voorbeeld besloten omdat de woning onder water staat. Om het verlies en de kosten te beperken blijft een van beiden doorgaans in de woning wonen. In dat geval is de scheidingsregeling voor degene die verhuist van toepassing. Ook kan besloten worden om de woning tijdelijk te verhuren. De geldverstrekker moet hieraan dan wel willen meewerken. Wordt de woning (tijdelijk) verhuurd? In dat geval verhuist de woning voor beiden van box 1 naar box 3 van de inkomstenbelasting. Dit blijft in het geval dat het huis onder water staat zonder gevolg. Immers, de hypotheekschuld is in dat geval doorgaans hoger dan de WOZ waarde. De te ontvangen huur is onbelast. Welke keuze er ook gemaakt wordt, aan alle keuzes kleven specifieke fiscale consequenties.

Huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden en eigenwoningreserve (EWR)

In het geval van huwelijksvoorwaarden behoort de overwaarde, ofwel eigenwoningreserve fiscaal gezien toe aan degene op wiens naam de woning staat. Zoals hierboven aangegeven heeft de andere partner géén aanspraak op de woning. In het geval van een finaal verrekenbeding heeft de ander wél recht op verrekening van de overwaarde. Dit is ook het geval bij een periodiek verrekenbeding waaraan geen gevolg is gegeven. Met andere woorden er werd tijdens huwelijk niet verrekend. Ook in dat geval heeft de andere partner geen aanspraak op de woning maar wel aanspraak op een deel van de overwaarde. De partner die verhuist heeft in bovenstaande situaties wél meegedeeld in de overwaarde, maar heeft geen EWR. Stel dat de partner op wiens naam de woning staat vervolgens de woning verkoopt, dan realiseert deze de volledige EWR. Het kan in die situatie zo zijn, dat de eigenwoningreserve hoger is dan de overwaarde minus het met de ex partner verrekende deel. Met andere woorden de eigenwoningreserve is hoger dan het bedrag dat na verkoop per saldo over blijft. Dit is dus wel zaak om bij stil te staan.

De eigenwoning, scheiding en overdrachtsbelasting

Bij toedeling van de gezamenlijke woning aan een van beiden is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij scheiding. Ditzelfde geldt onder condities voor samenwoners met een gezamenlijke woning. Anders wordt het wanneer er huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden zijn en de woning staat op naam van een van beiden. Afhankelijk van de redactie van de voorwaarden is er in dat geval wél overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit laatste geldt ook in het geval van samenwoners met een huis op naam van een van beiden.

De eigenwoning en belastingaangifte

In het jaar van scheiding vraagt de aftrekbaarheid van de hypotheekrente bij de aangifte extra aandacht. Uit een steekproef onder ca. 2.000 belastingplichtigen is gebleken dat ruim 50% van de eigenwoning bezitters in het jaar van scheiding fouten maakt bij de belastingaangifte. Je leest hierover meer in het bericht “Belastingaangifte en scheiding“.